DEĞERLEME SÜRECİ HAKKINDA

 

Değerleme sürecinde izlediğimiz aşamalar taşınmazın vasfı doğrultusunda bazı değişiklikler göstermekle birlikte, genel hatlarıyla aşağıda özetlendiği şekildedir.

 

 

1- Tapu Sicil Müdürlüğü Kayıtlarının İncelenmesi

 

a) Arsa Üzerinde Yapı Olması Durumunda;

 

1-) Değerleme talebinde bulunan gerçek veya tüzel kişinin gönderdiği talep formu ile ekli tapu sureti üzerindeki bilgilerin örtüşüp örtüşmediği kontrol edilir, farklılıklar varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilmesi

2-) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı her türlü şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)

3-) Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivinde yer alan değerleme konusu taşınmaza ait dosya içerisindeki Mimari Projenin incelenerek, izin verilen yöntemlerle kopyalanması

4-) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi (pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti)

 

b) Arsa Üzerinde Yapı Olmaması Durumunda;

                                                                                                                     

1-) Değerleme talebinde bulunan gerçek veya tüzel kişinin gönderdiği talep formu ile ekli tapu sureti üzerindeki bilgilerin örtüşüp örtüşmediği kontrol edilir, farklılıklar varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.

2-) Takyidat kontrolü (Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı her türlü şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)

3-) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi (pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti)
 

2- Belediye Kayıtlarının İncelenmesi

 

a-) Arsa Üzerinde Yapı Olması Durumunda;

 

1-) İmar bilgilerinin incelenmesi;

- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması

2-) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule ilişkin imar dosyasının incelenmesi

- Mimari projenin,
- Yapı Ruhsatının,
- Yapı Kullanma İzin Belgesinin,
- Var ise, Yapının Mimari Projesine aykırı olarak inşa edilmesi sebebi ile tutulan tutanakların incelenmesi,

 

b-) Arsa Üzerinde Yapı Olmaması Durumunda;

 

1-) İmar bilgilerinin incelenmesi;

- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması


3-) Varsa diğer kurumlarda incelemelerin yapılması (Bayındırlık , İl Özel İdare, İSKİ, Anıtlar kurulu vb)

 

 

4-) Saha çalışmasında yapının olup olmamasına göre aşağıdaki bilgiler incelenir.

 

1. Konum, mevkii, adres ve ulaşım bilgileri
2. Söz konusu yapının çevre bilgileri
3. Yapılaşma Bilgileri
4. Mimari proje ve yapı ruhsatı ile uyumluluk,
5. Mevcut durumu fotoğraflama (İç, dış, çevre, manzara vb)
6. Söz konusu gayrimenkulün bölgedeki emsallerinin fiyat bakımından araştırılması

 

 

5-) Değerleme Yönteminin Belirlenmesi;

 

Uluslararası Değerleme Standartlarına göre (UDS) taşınmazın değeri aşağıdaki 3 yöntemle belirlenebilir.
 

Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı;

Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.
 

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı;

Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

 

Maliyet Yaklaşımı;

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” Şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

 

 

6-) Raporlama

Eksen Gayrimenkul Değerleme ve A.Ş.’de hazırlanan değerleme raporları Sermaye Piyasası Kurulunun Seri.VIII,No:45 no.lu Sayılı Tebliği eki Uluslar arası Değerleme Standartlarına göre (UDS) yapılır. Bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari bilgiler aşağıda verilmiştir.

 

1.RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası
1.3 Rapor Türü (Ticari, konut vs )
1.4 Raporu Hazırlayanlar
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6 Değerleme Tarihi
1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri (SPK) Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı

 

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları

 

3.DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
3.3 İmar Bilgileri
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp
Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı
Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

4.DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut
Trendler ve Dayanak Veriler
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin
Seçilmesinin Nedenleri
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri
İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.13 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.14 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
4.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve
Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.17 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.18 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.19 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

5.ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları m Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı

6.SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2 Nihai Değer Takdiri

 

 

EKLER:
1- Fotoğraflar
2- Lisans Belgesi
3- Tapu Senedi Örneği
4- Taşınmazlara Ait Takyidat Belgesi
5- Taşınmazlara Ait Çap Örneği
6- İmar Durum Belgesi
7- Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler